Cómo conseguir exclusivas inmobiliarias con un vídeo

Si buscas cómo conseguir exclusivas inmobiliarias, la respuesta corta es esta: deja de prometer marketing y enséñalo. Al propietario que vende por su cuenta le llaman varias agencias, y todas dicen lo mismo: “fotos profesionales, portales, redes sociales”. Un vídeo de 60 segundos que le mandas por WhatsApp después de la primera llamada le enseña, en su propio móvil, cómo verá su piso el comprador y cuándo estará publicado. Esta guía cubre dónde encontrar propietarios, qué decir en la primera llamada, el guion y los planos del vídeo, qué decir en la visita antes y después de enseñarlo, cómo plantear la exclusiva y un calendario realista desde la firma hasta el vídeo publicado.

Por qué el propietario no firma la exclusiva

Casi nunca es por la comisión. Las tres objeciones de fondo son otras:

• “Con más agencias se vende antes.” Cree que cinco escaparates venden más que uno.
• “No quiero atarme.” Teme firmar y que la agencia desaparezca.
• “Ya me pasó.” Una exclusiva anterior con fotos oscuras, un anuncio olvidado y cero llamadas.

Las tres se responden igual: con pruebas de lo que vas a hacer y fechas para hacerlo. Un dosier en PDF promete. Un vídeo terminado demuestra. No sustituye a una buena valoración, y no salva un piso con el precio fuera de mercado. Lo que hace es cambiar la pregunta del propietario de “qué agente me cayó mejor” a “qué plan he visto funcionar”.

Dónde encontrar propietarios que venden

Antes del vídeo necesitas un propietario al que enviárselo. Las fuentes que funcionan sin pagar publicidad:

• Carteles de “se vende” en tu zona. Apunta el teléfono y la dirección, y llama el mismo día.
• Particulares en los portales, como idealista o fotocasa en España. Lee el anuncio entero antes de llamar. Si pone “abstenerse agencias”, respétalo: esa llamada solo te quema.
• Porteros, administradores de fincas y comercios del barrio. Saben quién se muda antes que nadie.
• Antiguos clientes. Quien te compró un piso conoce a vecinos, familiares y compañeros que van a vender.
• Tus propios vídeos. Cada piso que publicas lo ven vecinos que también tienen piso. El vídeo de hoy es la captación del mes que viene.

La primera llamada: dos síes y nada más

La primera llamada tiene dos objetivos, y ninguno es hablar de honorarios: enviar el vídeo y cerrar la visita de valoración. Un ejemplo con Lucía Navarro, una agente ficticia de Inmobiliaria Navarro:

“Hola, buenas tardes, ¿Andrés? Soy Lucía Navarro, de Inmobiliaria Navarro, aquí en el barrio. He visto el cartel en tu balcón. No te quito tiempo ahora: ¿te puedo mandar por WhatsApp un vídeo de un minuto con cómo anunciaría tu piso? Si te encaja, quedamos el jueves para valorarlo.”

Si dice que sí al vídeo, ya tienes su WhatsApp. Si dice que sí a la visita, el vídeo llega antes que tú.

El vídeo de captación: guion de 60 segundos

El ejemplo sigue a Lucía captando el piso de Andrés en la calle del Olivo 14, 3.º B, en Valencia, una dirección ficticia: 92 m², tres dormitorios, dos baños, terraza, ascensor y plaza de garaje. La muestra es un piso parecido que vendió en abril en la calle Jazmín 6, también ficticia.

Parte	Tiempo	En pantalla	Palabras habladas
Apertura	0–8 s	Tú, a cámara	20
Muestra	8–38 s	Seis planos de 5 s de un piso que vendiste, con precio, dormitorios, baños y metros	0
Plan	38–51 s	Tú, a cámara	28
Cierre	51–57 s	Tú, a cámara	9
Cierre de marca	57–60 s	Tu logo, tu nombre y tu teléfono	0

Son 57 palabras en un minuto. Da para hablar sin prisa, y la muestra suena solo con música.

Apertura (8 segundos, 20 palabras). Grábala con la cámara frontal, a la altura de los ojos y en un sitio sin ruido.

“Hola, Andrés, soy Lucía, de Inmobiliaria Navarro. Antes de vernos el jueves, mira el vídeo que haría de tu piso.”

Muestra (30 segundos, sin voz). Solo música y los datos en pantalla. Así lo verá el comprador, así que deja que el propietario lo vea igual.

Plan (13 segundos, 28 palabras).

“Este lo vendí en abril. El tuyo: si firmamos el jueves, lo preparas el fin de semana, grabo el lunes por la mañana y sale publicado el miércoles.”

Cierre (6 segundos, 9 palabras).

“Apunta tus dudas y las repasamos una por una.”

Tres reglas para el guion:

• Días de la semana, no adjetivos. “El lunes por la mañana” convence más que “máxima agilidad”.
• Nada de precio en el vídeo. El precio se habla en la visita, con tu estudio de mercado delante. El vídeo puede acabar reenviado a toda la familia.
• Describe el piso, no al comprador. “Tres dormitorios y terraza de 12 m²”, no “ideal para una pareja joven”.

Si te bloqueas delante de la cámara, la guía para hacer vídeos sin salir en cámara empieza por la voz en off. Para guiones completos de piso, usa el guion de vídeo inmobiliario.

Los seis planos de la muestra

Elige un piso que se parezca al del propietario: mismo tipo, precio parecido y, si puede ser, el mismo barrio. Un estudio no convence al dueño de un tres dormitorios con terraza.

#	Plano	Duración	Cómo grabarlo
1	Fachada	5 s	Desde la acera, camina despacio hacia el portal
2	Salón	5 s	Desde la puerta, entra hacia la ventana más luminosa
3	Terraza	5 s	Del salón a la terraza, con la vista en el encuadre
4	Cocina	5 s	Desliza la cámara a lo largo de la encimera
5	Dormitorio principal	5 s	De la puerta a la ventana, cama hecha, lámparas encendidas
6	Baño	5 s	Acércate despacio desde la puerta, tapa bajada

En pantalla, durante la muestra: el precio, tres dormitorios, dos baños, 92 m², la plaza de garaje y la etiqueta de vendido. Un resultado convence más que una promesa. Los gastos de comunidad y el IBI no caben en la plantilla del vídeo: mándalos en el mensaje de WhatsApp.

Si el piso de la muestra estaba desordenado cuando lo grabaste, elige otro. El propietario juzgará tu ojo por él, y la guía de home staging antes del vídeo explica lo que había que arreglar. Para el recorrido completo, más allá de estos seis planos, sigue la guía de cómo hacer un vídeo para vender un piso.

En la visita: qué decir antes de enseñar el vídeo

Enséñalo pronto, antes de hablar de precio. Marca el tono del resto de la conversación.

1. Pide permiso. “Antes de hablar de precio, ¿te enseño un minuto de lo que verá el comprador?”
2. Dale contexto. “Míralo como si estuvieras buscando piso en el móvil, por la noche, en el sofá.”
3. Dale el móvil, con sonido, y cállate. No narres encima de tu propio vídeo. Si ya se lo mandaste antes, ponlo otra vez, ahora contigo delante.

Y qué decir después

Tres preguntas, en este orden:

1. “¿Qué es lo primero que te ha llamado la atención?” La respuesta te dice qué le importa: la luz, el precio en pantalla, el ritmo.
2. “¿Qué tiene que ver un comprador en tu piso que este vídeo no enseña?” Ahora te está describiendo el punto fuerte de su casa. Apúntalo: es el plano 3 de su vídeo.
3. “¿Qué estancia te preocupa?” Esa es su lista para preparar el piso. Ofrécete a recorrerla juntos antes de irte.

Después, conéctalo con la exclusiva usando los días que ya dijiste en el vídeo: “Este es el vídeo que haré de tu piso. Para grabar el lunes, firmamos hoy y tienes el fin de semana para prepararlo.”

Dos objeciones que vas a oír:

• “Prefiero dárselo a varias agencias.” Responde con el plan, no criticando: “Con cinco agencias nadie graba un vídeo, porque nadie sabe si va a cobrar. Conmigo, el vídeo está publicado el miércoles. Si en tres meses no he hecho lo que te digo, no renuevas.”
• “¿Puedo ver el vídeo antes de que se publique?” Sí. La aprobación ya está en el calendario, el día antes de publicar.

La exclusiva por escrito: plazo corto y compromisos medibles

Una exclusiva que el propietario firma tranquilo tiene tres cosas por escrito en la hoja de encargo:

• Un plazo corto. Tres meses se firman con menos miedo que un año, y te obligan a demostrar.
• Lo que tú entregas y cuándo. Vídeo publicado en cinco días, anuncio en los portales, informe semanal de llamadas y visitas.
• El precio y los honorarios, con quién paga qué.

En España, si firmáis en su casa y no en tu oficina, ten en cuenta que, para un consumidor, el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, que es ley estatal, reconoce el derecho a desistir de los contratos celebrados fuera del establecimiento durante 14 días naturales, que pasan a 30 si la visita a su casa no la había pedido él (art. 102, BOE). Infórmale por escrito y revisa tu modelo de hoja de encargo con tu asesor. Fuera de España se aplican las normas de consumo de tu país: pregunta a tu asesor o a tu asociación. Y si anuncias en España, recuerda que la etiqueta energética tiene que aparecer en el anuncio, también en el vídeo (art. 15.2 del Real Decreto 390/2021).

Calendario realista: de la firma al vídeo publicado

Este es el calendario del guion de Lucía. Tu tiempo está en la columna de la derecha.

Día	Qué pasa	Tu tiempo
Lunes	Primera llamada, visita cerrada para el jueves, vídeo personalizado enviado	15 min
Jueves	Visita de valoración, muestra, exclusiva firmada	1 h a 1 h 30
Viernes a domingo	El propietario prepara el piso con tu lista	Una llamada de seguimiento
Lunes siguiente, mañana	Grabación: de 6 a 10 planos	45 a 60 min en el piso
Lunes siguiente, tarde	Edición y exportación: una versión con tu marca para redes y una limpia para los portales	30 a 45 min
Martes	El propietario lo ve y lo aprueba	5 min
Miércoles	Anuncio y vídeo publicados	Publicar

Tres cosas lo hacen realista:

• Graba pocos días después de firmar. Cuanto más tarde, más se pregunta el propietario para qué firmó.
• Dos versiones. Una con tu marca para Instagram, TikTok y WhatsApp, y otra limpia por si el portal no admite datos de contacto en el vídeo. Revisa las normas de cada portal antes de prometer nada.
• Un vídeo, varios formatos. En Haus, el mismo vídeo vertical sale en Vertical para Reels, TikTok y Shorts, en Vertical para Stories y WhatsApp y en Cuadrado para el feed. Enséñale los tres al propietario y acordad dónde va cada uno.

El mensaje de seguimiento por WhatsApp

Dos mensajes listos para adaptar.

Después de la llamada:

“Hola, Andrés, soy Lucía, de Inmobiliaria Navarro. Como te dije, aquí tienes el vídeo de un minuto con el plan para tu piso. Nos vemos el jueves a las 18:00. Si te surge cualquier duda antes, escríbeme por aquí.”

Después de la visita, si sigue hablando con otras agencias:

“Andrés, gracias por enseñarme el piso hoy. He rehecho el vídeo con la terraza al principio, como me dijiste. Si firmamos esta semana, grabo el lunes y se publica el miércoles. Te llamo el viernes a las 10:00 para resolver lo que necesites.”

Ese segundo vídeo es el mismo, con el plan regrabado según lo que te contó en la visita. Demuestra que escuchaste, y le da algo concreto con lo que comparar las demás propuestas.

Cómo montarlo en Haus

Monta la muestra una vez. Después, cada propietario te cuesta 15 minutos.

El vídeo base (una sola vez):

1. Parte del proyecto del piso vendido. Si hiciste ese vídeo en Haus, abre el menú del proyecto y toca Duplicar. La copia conserva los planos, los datos del piso, la plantilla, el formato y la música.
2. Deja seis planos de 5 segundos. Es lo que Haus propone por estancia: el Temporizador viene en 5 segundos y corta la grabación solo. Si grabas una muestra nueva, activa Acompáñame mientras grabo: antes de la mayoría de las estancias, unos vídeos cortos te enseñan dónde ponerte y cómo moverte.
3. Pon los planos de las estancias en Silenciado, para que el ruido de la casa no entre en los subtítulos y la música lleve la muestra.
4. Revisa los datos del piso en Detalles: Precio de venta, dormitorios, baños, Superficie interior, Plazas de aparcamiento y, si la plantilla la muestra, la Etiqueta de estado.
5. Graba el cierre con “+”, con la cámara frontal. Toca Guion en la cámara y escríbelo en Nuevo guion. El editor calcula el tiempo de lectura, y el texto se desplaza en la parte de arriba de la pantalla mientras grabas.
6. Deja activada la Transición final. Añade 3 segundos con tu logo, tu nombre y tu teléfono.

Para cada propietario (15 minutos):

1. Duplica el vídeo base.
2. Graba la apertura y el plan con “+”. Escribe a mano el nombre y la dirección del propietario en el guion: en una copia, [address] rellena la dirección del piso de la muestra, no la suya.
3. Arrastra la apertura al principio y el plan delante del cierre.
4. Desactiva el interruptor Plantilla en los planos en los que sales tú, para que los datos del piso se queden en la muestra y no encima de tu cara.
5. Toca Subtítulos para generarlos a partir de tu voz, y que el propietario pueda verlo sin sonido. La copia no conserva los subtítulos del original, así que este paso hace falta siempre.
6. Exporta en vertical. En Listo para compartir, Android tiene un botón de WhatsApp. En iPhone, toca Más y elige WhatsApp.

Graba la muestra una vez y úsala en cada captación. Descarga Haus y prepara la tuya antes de tu próxima visita de valoración.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debe durar una exclusiva?

Propón un plazo corto, por ejemplo tres meses, con compromisos por escrito: vídeo publicado en pocos días, informe semanal de contactos y visitas. A un propietario le cuesta menos firmar tres meses que un año, y si cumples, la renovación se habla sola.

¿El propietario puede echarse atrás después de firmar?

En España, si firma como consumidor fuera de tu oficina, por ejemplo en su casa, la ley estatal de consumidores le da en general 14 días naturales para desistir del contrato, y 30 si la visita no la pidió él (art. 102 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Infórmale por escrito y revisa tu hoja de encargo con tu asesor. En otro país, se aplican sus propias normas de consumo.

¿Envío el vídeo antes o después de la visita de valoración?

Antes, si la llamada ya cerró la cita: el propietario llega habiendo visto tu trabajo. Después, si está hablando con otras agencias: vuelve a grabar el plan con lo que te contó en la visita. En ningún caso sustituye la visita.

¿Y si no tengo un piso vendido para usar de muestra?

Graba tu propia casa, o la de un amigo con su permiso, y di en el vídeo que es una muestra. Nunca presentes como tuyo el vídeo de otra agencia o un clip de banco de imágenes.