Makler Akquise Tipps: mit Video zum Alleinauftrag

Wer nach Makler-Akquise-Tipps sucht, findet meist dieselben Ratschläge: Netzwerk pflegen, Flyer verteilen, kostenlose Bewertungen anbieten. Das stimmt alles. Nur hört die Eigentümerin am Ende von jedem Makler dieselbe Zusage: „professionelle Fotos, alle Portale, Social Media“. Ein 60-Sekunden-Video, das Sie nach dem ersten Gespräch per WhatsApp oder E-Mail schicken, zeigt ihr stattdessen auf dem eigenen Handy, wie ihr Objekt online aussehen wird und an welchem Tag das Inserat steht. Dieser Leitfaden zeigt, was bei der Akquise erlaubt ist, wo Sie Eigentümer finden, das Skript und den Drehplan des Videos, was Sie im Termin vor und nach dem Abspielen sagen und einen realistischen Zeitplan von der Unterschrift bis zum Video.

Was Eigentümer vor der Unterschrift sehen wollen

Selten geht es um die Provision. Die drei Einwände dahinter:

• „Mit mehreren Maklern geht es schneller.“ Fünf Schaufenster wirken größer als eines.
• „Ich will mich nicht binden.“ Die Angst, zu unterschreiben und danach nichts mehr zu hören.
• „Hatten wir schon.“ Ein früherer Alleinauftrag mit dunklen Fotos, einem vergessenen Inserat und keinem Anruf.

Alle drei beantworten Sie gleich: mit einem Beleg dafür, was Sie tun werden, und einem Datum dafür. Eine Mappe verspricht. Ein fertiges Video zeigt. Es ersetzt keine saubere Wertermittlung und rettet kein überteuertes Objekt. Es verschiebt die Frage der Eigentümerin von „Welcher Makler war mir sympathisch?“ zu „Wessen Plan habe ich gesehen?“.

Erst die Spielregeln: was bei der Akquise erlaubt ist

Drei Punkte aus dem deutschen Recht, bevor Sie zum Telefon greifen. In Österreich und der Schweiz gelten andere Gesetze; klären Sie die Regeln dort mit Ihrem Berufsverband.

• Kein Kaltanruf bei Privatleuten. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG ist Werbung mit einem Telefonanruf gegenüber einem Verbraucher ohne dessen vorherige ausdrückliche Einwilligung stets eine unzumutbare Belästigung. Werbe-E-Mails ohne Einwilligung fallen unter Nr. 2 (§ 7 UWG). Akquise heißt deshalb: Eigentümer dazu bringen, sich bei Ihnen zu melden.
• Der Maklervertrag braucht Textform. Für Wohnungen und Einfamilienhäuser schreibt das § 656a BGB vor (§ 656a BGB). Was Sie im Termin zusagen, gehört in den Vertrag.
• Widerruf nach Unterschrift am Küchentisch. Wird der Vertrag mit einem Verbraucher außerhalb Ihrer Geschäftsräume geschlossen, gilt das Widerrufsrecht nach § 312g BGB (§ 312g BGB), mit einer Frist von 14 Tagen (§ 355 BGB). Belehren Sie korrekt und lassen Sie Ihre Vorlage prüfen.

Akquise-Wege, die ohne Kaltanruf funktionieren

• Wertermittlung als Einstieg. Ein Bewertungsformular auf Ihrer Website oder eine Telefonnummer auf Ihren Aushängen: Wer anfragt, hat Ihnen die Erlaubnis zum Rückruf gegeben.
• Präsenz im Viertel. Briefe, Aushänge und „Verkauft“-Schilder in den Straßen, die Sie betreuen. Respektieren Sie „Keine Werbung“-Aufkleber.
• Hausverwaltungen, Hausmeister und Handwerker. Sie wissen früher als alle anderen, wer auszieht.
• Frühere Kunden. Wer bei Ihnen gekauft hat, kennt Nachbarn, Verwandte und Kollegen, die verkaufen werden.
• Ihre eigenen Objektvideos. Jedes Objekt, das Sie posten, sehen Nachbarn, die ebenfalls Eigentümer sind. Das Video von heute ist die Akquise vom nächsten Monat.

Der erste Kontakt: zwei Zusagen, mehr nicht

Das erste Gespräch hat zwei Ziele, und keines davon ist die Provision: das Video schicken dürfen und den Besichtigungstermin festmachen. Ein Beispiel mit Jonas Weber von Weber Immobilien, einem fiktiven Makler, der eine Bewertungsanfrage zurückruft:

„Guten Tag, Frau Brandt, Jonas Weber von Weber Immobilien, Sie hatten eine Bewertung angefragt. Bevor wir uns sehen: Darf ich Ihnen ein Video von einer Minute schicken, das zeigt, wie ich Ihre Wohnung präsentieren würde? Wenn Ihnen das zusagt, schaue ich sie mir am Donnerstag an.“

Sagt sie Ja zum Video, haben Sie den Kanal. Sagt sie Ja zum Termin, ist das Video vor Ihnen da.

Das Akquise-Video: Skript für 60 Sekunden

Das Beispiel folgt Jonas und der Wohnung von Frau Brandt im Lindenweg 12 in Leipzig, einer fiktiven Adresse: 3 Zimmer, 78 m², Balkon, Aufzug, Tiefgaragenstellplatz, Baujahr 1998. Als Beispielvideo zeigt er eine vergleichbare Wohnung im Ahornweg, ebenfalls fiktiv, die er im April verkauft hat.

Teil	Zeit	Im Bild	Gesprochene Wörter
Einstieg	0–8 s	Sie, vor der Kamera	20
Beispiel	8–38 s	Sechs 5-Sekunden-Clips eines verkauften Objekts, mit Preis, Zimmern und Fläche	0
Plan	38–51 s	Sie, vor der Kamera	24
Abschluss	51–57 s	Sie, vor der Kamera	9
Abspann	57–60 s	Ihr Logo, Ihr Name, Ihre Nummer	0

Das sind 53 Wörter in einer Minute. Sie sprechen ohne Hast, und das Beispiel läuft nur mit Musik.

Einstieg (8 Sekunden, 20 Wörter). Mit der Frontkamera, auf Augenhöhe, an einem ruhigen Ort.

„Guten Tag, Frau Brandt, Jonas Weber hier. Vor unserem Termin am Donnerstag: So würde das Video zu Ihrer Wohnung aussehen.“

Beispiel (30 Sekunden, ohne Sprache). Nur Musik und die Angaben im Bild. So sehen es die Interessenten, also soll die Eigentümerin es genauso sehen.

Plan (13 Sekunden, 24 Wörter).

„Diese Wohnung habe ich im April verkauft. Für Ihre: Unterschrift Donnerstag, Sie bereiten am Wochenende vor, ich filme Montagfrüh, Mittwoch geht das Inserat online.“

Abschluss (6 Sekunden, 9 Wörter).

„Notieren Sie Ihre Fragen, wir gehen sie gemeinsam durch.“

Drei Regeln für das Skript:

• Wochentage statt Adjektive. „Montagfrüh“ überzeugt mehr als „schnelle Vermarktung“.
• Kein Preis im Video. Über den Preis sprechen Sie im Termin, mit Ihrer Marktanalyse auf dem Tisch. Das Video wird womöglich in der ganzen Familie weitergeleitet.
• Das Objekt beschreiben, nicht die Käufer. „Drei Zimmer und ein Südbalkon“, nicht „ideal für junge Familien“.

Wenn Sie vor der Kamera stocken, hilft der Leitfaden vor der Kamera sprechen lernen. Komplette Texte für Objektvideos finden Sie im Immobilienvideo-Skript.

Der Drehplan für das Beispielvideo

Wählen Sie ein Objekt, das dem der Eigentümerin ähnelt: gleiche Art, ähnlicher Preis, möglichst dasselbe Viertel. Ein Apartment überzeugt nicht die Eigentümerin einer Dreizimmerwohnung mit Balkon.

#	Clip	Dauer	So filmen Sie ihn
1	Fassade	5 s	Vom Gehweg langsam auf den Eingang zu
2	Wohnzimmer	5 s	Von der Tür in Richtung des hellsten Fensters
3	Balkon	5 s	Vom Wohnzimmer auf den Balkon, mit Blick im Bild
4	Küche	5 s	Langsam an der Arbeitsplatte entlang
5	Schlafzimmer	5 s	Von der Tür zum Fenster, Bett gemacht, Lampen an
6	Badezimmer	5 s	Langsam von der Tür hinein, Deckel unten

Im Bild während des Beispiels: Preis, drei Zimmer, 78 m², der Stellplatz und ein Status-Tag „verkauft“. Ein Ergebnis überzeugt mehr als ein Versprechen. Hausgeld und Grundsteuer passen nicht in die Vorlage: Schicken Sie sie in der Nachricht mit. Für das spätere Inserat der Eigentümerin gelten in Deutschland die Pflichtangaben zum Energieausweis nach § 87 GEG, auch im Video.

War das Beispielobjekt beim Dreh unaufgeräumt, nehmen Sie ein anderes. Die Eigentümerin beurteilt Ihr Auge danach, und der Leitfaden Home Staging für Immobilienvideos zeigt, was hätte passieren müssen. Für den vollständigen Rundgang jenseits dieser sechs Clips nutzen Sie den Leitfaden zum Videorundgang für Immobilien.

Im Termin: was Sie vor dem Video sagen

Zeigen Sie es früh, bevor es um den Preis geht. Es gibt den Ton für den Rest des Gesprächs vor.

1. Fragen. „Bevor wir über den Preis sprechen: Darf ich Ihnen eine Minute zeigen, die Kaufinteressenten sehen werden?“
2. Einordnen. „Schauen Sie es an, als würden Sie abends auf dem Sofa am Handy nach einer Wohnung suchen.“
3. Handy übergeben, Ton an, schweigen. Kommentieren Sie Ihr eigenes Video nicht. Haben Sie es vorab geschickt, spielen Sie es trotzdem noch einmal ab, diesmal mit Ihnen am Tisch.

Und was Sie danach sagen

Drei Fragen, in dieser Reihenfolge:

1. „Was ist Ihnen zuerst aufgefallen?“ Die Antwort zeigt, was ihr wichtig ist: das Licht, der Preis im Bild, das Tempo.
2. „Was müssen Käufer bei Ihnen sehen, das dieses Video nicht zeigt?“ Jetzt beschreibt sie die Stärke ihres Objekts. Notieren Sie es: Das ist Clip 3 ihres Videos.
3. „Welcher Raum macht Ihnen Sorgen?“ Das ist ihre Liste für die Vorbereitung. Bieten Sie an, ihn gemeinsam anzuschauen, bevor Sie gehen.

Dann schlagen Sie die Brücke zum Auftrag, mit den Tagen aus dem Video: „Dieses Video mache ich von Ihrer Wohnung. Damit ich Montag filmen kann, unterschreiben wir heute, und Sie haben das Wochenende zur Vorbereitung.“

Zwei Einwände, die kommen werden:

• „Ich gebe es lieber mehreren Maklern.“ Antworten Sie mit dem Plan, nicht mit Kritik: „Bei fünf Maklern dreht keiner ein Video, weil keiner weiß, ob er bezahlt wird. Bei mir steht es am Mittwoch online. Und die Laufzeit ist kurz: Wenn ich nicht liefere, verlängern Sie nicht.“
• „Kann ich das Video sehen, bevor es online geht?“ Ja. Die Freigabe steht schon im Zeitplan, am Tag vor dem Start.

Der Alleinauftrag: kurze Laufzeit, messbare Zusagen

Ein Alleinauftrag, den die Eigentümerin ohne Bauchschmerzen unterschreibt, hält drei Dinge in Textform fest:

• Eine kurze Laufzeit. Drei Monate unterschreibt man leichter als zwölf, und sie zwingen Sie, zu liefern.
• Was Sie liefern und bis wann. Video online innerhalb von fünf Tagen, Inserat auf den Portalen, wöchentlicher Bericht über Anfragen und Besichtigungen.
• Preis und Provision, mit klarer Regel, wer was zahlt.

Ein realistischer Zeitplan bis zum fertigen Video

Das ist der Zeitplan aus dem Skript von Jonas. Ihr eigener Aufwand steht in der rechten Spalte.

Tag	Was passiert	Ihr Aufwand
Montag	Rückruf auf die Anfrage, Termin für Donnerstag, persönliches Video verschickt	15 Min.
Donnerstag	Termin vor Ort, Beispielvideo, Alleinauftrag unterschrieben	1 bis 1,5 Std.
Freitag bis Sonntag	Die Eigentümerin bereitet die Wohnung mit Ihrer Liste vor	Ein Telefonat
Montag darauf, vormittags	Dreh: 6 bis 10 Clips	45 bis 60 Min. vor Ort
Montag darauf, nachmittags	Schnitt und Export: eine Version mit Ihrem Branding für Social Media, eine neutrale für die Portale	30 bis 45 Min.
Dienstag	Die Eigentümerin schaut es an und gibt es frei	5 Min.
Mittwoch	Inserat und Video online	Veröffentlichen

Drei Dinge machen ihn realistisch:

• Wenige Tage nach der Unterschrift drehen. Je länger die Pause, desto mehr fragt sich die Eigentümerin, wofür sie unterschrieben hat.
• Zwei Versionen. Eine mit Branding für Instagram, TikTok und WhatsApp, eine neutrale für den Fall, dass ein Portal keine Kontaktdaten im Video zulässt. Prüfen Sie die Regeln jedes Portals, bevor Sie etwas zusagen.
• Ein Video, mehrere Formate. In Haus gibt es dasselbe vertikale Video im Hochformat für Reels, TikTok und Shorts, im Hochformat für Stories und WhatsApp und im Quadrat für den Feed. Zeigen Sie dem Eigentümer alle drei und vereinbaren Sie, wo welches erscheint.

Die Nachricht zum Nachfassen

Zwei Vorlagen zum Anpassen.

Nach dem ersten Gespräch:

„Guten Tag, Frau Brandt, hier Jonas Weber. Wie besprochen, hier das einminütige Video mit dem Plan für Ihre Wohnung. Wir sehen uns am Donnerstag um 18 Uhr. Wenn vorher Fragen aufkommen, schreiben Sie mir gern.“

Nach dem Termin, wenn sie noch mit anderen Maklern spricht:

„Frau Brandt, danke für den Rundgang heute. Ich habe das Video neu geschnitten, mit dem Balkon gleich am Anfang, wie Sie es vorgeschlagen haben. Unterschreiben wir diese Woche, filme ich am Montag, und am Mittwoch steht das Inserat. Ich rufe Sie am Freitag um 10 Uhr an, um offene Fragen zu klären.“

Das zweite Video ist dasselbe, nur mit neu aufgenommenem Plan, gebaut aus dem, was sie Ihnen im Termin erzählt hat. Es zeigt, dass Sie zugehört haben, und gibt ihr einen konkreten Vergleich mit den anderen Angeboten.

So bauen Sie das Video in Haus

Das Beispielvideo bauen Sie einmal. Danach kostet jede Eigentümerin 15 Minuten.

Das Basisvideo (einmalig):

1. Starten Sie mit dem Projekt des verkauften Objekts. Haben Sie dessen Video in Haus erstellt, öffnen Sie das Projektmenü und tippen Sie auf Duplizieren. Die Kopie übernimmt Clips, Objektangaben, Vorlage, Format und Musik.
2. Behalten Sie sechs Clips à 5 Sekunden. Das schlägt Haus pro Raum vor: Der Timer steht auf 5 Sekunden und stoppt die Aufnahme selbst. Für ein neues Beispielvideo schalten Sie Begleite mich beim Filmen ein: Vor den meisten Räumen zeigen kurze Beispielclips, wo Sie stehen und wie Sie sich bewegen.
3. Stellen Sie die Raum-Clips auf Stumm, damit Wohnungsgeräusche nicht in den Untertiteln landen und die Musik das Beispiel trägt.
4. Prüfen Sie die Objektangaben unter Details: Angebotspreis, Zimmer, Bäder, Innenfläche, Parkplätze und, sofern die Vorlage ihn zeigt, den Status-Tag.
5. Nehmen Sie den Abschluss mit „+“ und der Frontkamera auf. Tippen Sie in der Kamera auf Skript und schreiben Sie den Text unter Neues Skript. Der Editor schätzt die Lesezeit, und der Text läuft während der Aufnahme oben im Bild mit.
6. Lassen Sie den Schlussübergang an. Er hängt 3 Sekunden mit Ihrem Logo, Ihrem Namen und Ihrer Nummer an.

Für jede Eigentümerin (15 Minuten):

1. Duplizieren Sie das Basisvideo.
2. Nehmen Sie Einstieg und Plan mit „+“ auf. Tippen Sie Namen und Adresse der Eigentümerin selbst ins Skript: In einer Kopie setzt [address] die Adresse des Beispielobjekts ein, nicht ihre.
3. Ziehen Sie den Einstieg an den Anfang und den Plan vor den Abschluss.
4. Schalten Sie den Schalter Vorlage aus bei den Clips, in denen Sie zu sehen sind. So bleiben die Objektangaben auf dem Beispiel und nicht auf Ihrem Gesicht.
5. Tippen Sie auf Untertitel, um sie aus Ihrer Stimme zu erzeugen, damit die Eigentümerin auch ohne Ton folgen kann. Eine Kopie übernimmt die Untertitel des Originals nicht, dieser Schritt ist also jedes Mal nötig.
6. Exportieren Sie im Hochformat. Unter Bereit zum Teilen gibt es auf Android einen WhatsApp-Button. Auf dem iPhone tippen Sie auf Mehr und wählen Mail oder WhatsApp.

Einmal drehen, bei jeder Akquise einsetzen. Laden Sie Haus herunter und bauen Sie Ihr Beispielvideo vor dem nächsten Eigentümertermin.

Häufige Fragen

Darf ich Eigentümer einfach anrufen?

In Deutschland bei Verbrauchern nicht ohne deren vorherige ausdrückliche Einwilligung. Nach § 7 Abs. 2 Nr. 1 UWG ist ein Werbeanruf bei einem Verbraucher ohne diese Einwilligung stets eine unzumutbare Belästigung, und für Werbe-E-Mails gilt nach Nr. 2 dasselbe. Rufen Sie zurück, wer Sie angefragt hat, und lassen Sie Ihre Akquise-Wege im Zweifel rechtlich prüfen.

Braucht der Maklervertrag eine bestimmte Form?

In Deutschland ja, beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses. § 656a BGB verlangt für den Maklervertrag über den Nachweis oder die Vermittlung eines solchen Kaufvertrags die Textform. Halten Sie Laufzeit und Ihre Zusagen deshalb schriftlich fest.

Kann der Eigentümer den Auftrag widerrufen?

Unterschreibt er in Deutschland als Verbraucher außerhalb Ihrer Geschäftsräume, etwa am eigenen Küchentisch, steht ihm nach § 312g BGB ein Widerrufsrecht zu. Die Frist beträgt nach § 355 BGB 14 Tage. Belehren Sie ihn ordnungsgemäß, und lassen Sie Ihre Vertragsvorlage prüfen.

Was, wenn ich noch kein verkauftes Objekt als Beispiel habe?

Filmen Sie Ihre eigene Wohnung oder die eines Bekannten mit dessen Zustimmung, und sagen Sie im Video, dass es ein Beispiel ist. Zeigen Sie nie das Video eines anderen Maklers oder Stockmaterial als Ihre Arbeit.