Come acquisire incarichi immobiliari con un video

Se ti chiedi come acquisire incarichi immobiliari quando ogni proprietario riceve tre agenzie che promettono tutte la stessa cosa, “foto professionali, portali, social”, la risposta è: smetti di promettere e fai vedere. Un video di 60 secondi mandato su WhatsApp dopo la prima telefonata mostra al proprietario, sul suo telefono, come apparirà casa sua online e in che giorno uscirà l’annuncio. Questa guida spiega dove trovare i proprietari, cosa dire al primo contatto, il copione e le inquadrature del video, cosa dire all’appuntamento di valutazione prima e dopo averlo mostrato, come impostare l’incarico in esclusiva e una tabella di marcia realistica dalla firma al video online.

Perché il proprietario esita a firmare l’esclusiva

Raramente per la provvigione. Le tre obiezioni vere sono altre:

• “Con più agenzie si vende prima.” Cinque vetrine sembrano meglio di una.
• “Non voglio legarmi.” La paura di firmare e poi non sentire più nessuno.
• “Ci sono già passato.” Un’esclusiva precedente con foto buie, un annuncio dimenticato e zero telefonate.

Tutte e tre si affrontano allo stesso modo: con la prova di quello che farai e una data per farlo. Una brochure promette. Un video finito dimostra. Non sostituisce una valutazione fatta bene e non salva un immobile fuori prezzo. Sposta la domanda del proprietario da “quale agente mi è stato più simpatico” a “quale piano ho visto funzionare”.

Dove trovare i proprietari

Prima del video ti serve un proprietario a cui mandarlo. Le fonti che funzionano senza pubblicità a pagamento:

• Cartelli “vendesi” nella tua zona. Segna numero e indirizzo e chiama il giorno stesso.
• Privati su Immobiliare.it, Idealista e Subito. Leggi tutto l’annuncio prima di chiamare. Se c’è scritto “no agenzie”, rispettalo: quella telefonata ti brucia e basta.
• Portinai, amministratori di condominio e negozi del quartiere. Sanno chi trasloca prima di chiunque altro.
• Ex clienti. Chi ha comprato con te conosce vicini, parenti e colleghi che venderanno.
• I tuoi video. Ogni immobile che pubblichi lo vedono vicini che a loro volta sono proprietari. Il video di oggi è l’acquisizione del mese prossimo.

Il primo contatto: due sì, nient’altro

La prima telefonata ha due obiettivi, e nessuno dei due è la provvigione: mandare il video e fissare l’appuntamento di valutazione. Un esempio con Marco Bellini, un agente immaginario dell’Agenzia Bellini:

“Buongiorno, signora Rinaldi? Sono Marco Bellini, dell’Agenzia Bellini, qui in zona. Ho visto il cartello sul suo balcone. Non le rubo tempo adesso: le posso mandare su WhatsApp un video di un minuto che mostra come presenterei il suo appartamento? Se le interessa, ci vediamo giovedì per la valutazione.”

Se dice sì al video, hai il suo WhatsApp. Se dice sì all’appuntamento, il video arriva prima di te.

Il video di acquisizione: copione da 60 secondi

L’esempio segue Marco con l’appartamento della signora Rinaldi in via dei Glicini 8 a Bologna, un indirizzo di fantasia: trilocale di 80 m² al secondo piano con ascensore, balcone e posto auto. Il video di esempio mostra un trilocale simile che ha venduto ad aprile in via delle Magnolie, anche questo inventato.

Parte	Tempo	A schermo	Parole pronunciate
Apertura	0–8 s	Tu, in camera	20
Esempio	8–38 s	Sei clip da 5 s di un immobile venduto, con prezzo, locali e metri quadri	0
Piano	38–51 s	Tu, in camera	24
Chiusura	51–57 s	Tu, in camera	10
Chiusura brandizzata	57–60 s	Il tuo logo, il tuo nome e il tuo numero	0

Sono 54 parole in un minuto. Parli senza correre, e l’esempio scorre solo con la musica.

Apertura (8 secondi, 20 parole). Girala con la fotocamera frontale, all’altezza degli occhi, in un posto silenzioso.

“Buongiorno signora Rinaldi, sono Marco Bellini. Prima del nostro appuntamento di giovedì, ecco il video che farei di casa sua.”

Esempio (30 secondi, senza voce). Solo musica e i dati a schermo. È così che lo vedrà chi cerca casa, quindi fallo vedere allo stesso modo alla proprietaria.

Piano (13 secondi, 24 parole).

“Questo l’ho venduto ad aprile. Per il suo: se firmiamo giovedì, lei prepara casa nel weekend, io giro lunedì mattina e l’annuncio esce mercoledì.”

Chiusura (6 secondi, 10 parole).

“Si segni le domande, le vediamo insieme una per una.”

Tre regole per il copione:

• Giorni della settimana, non aggettivi. “Lunedì mattina” convince più di “massima tempestività”.
• Niente prezzo nel video. Il prezzo si discute all’appuntamento, con la tua analisi di mercato sul tavolo. Il video può finire inoltrato a tutta la famiglia.
• Descrivi l’immobile, non l’acquirente. “Tre locali e un balcone di 8 m²”, non “ideale per una giovane coppia”.

Se davanti alla telecamera ti blocchi, la guida su come parlare davanti alla telecamera parte dalla voce fuori campo. Per testi completi da video tour, usa lo script per video immobiliare.

Le sei inquadrature dell’esempio

Scegli un immobile simile a quello del proprietario: stessa tipologia, prezzo vicino e, se possibile, stesso quartiere. Un monolocale non convince la proprietaria di un trilocale con balcone.

#	Inquadratura	Durata	Come girarla
1	Facciata	5 s	Dal marciapiede, cammina piano verso il portone
2	Soggiorno	5 s	Dalla porta, entra verso la finestra più luminosa
3	Balcone	5 s	Dal soggiorno al balcone, con la vista nell’inquadratura
4	Cucina	5 s	Scorri lentamente lungo il piano di lavoro
5	Camera da letto	5 s	Dalla porta verso la finestra, letto fatto, lampade accese
6	Bagno	5 s	Avvicinati piano dalla porta, coperchio abbassato

A schermo, durante l’esempio: il prezzo, tre locali, 80 m², il posto auto e il tag “venduto”. Un risultato convince più di una promessa. Le spese condominiali non entrano nel modello del video: mandale nel messaggio WhatsApp. E quando pubblicherai l’annuncio della proprietaria, ricorda che in Italia classe energetica e indici di prestazione energetica vanno indicati anche lì (art. 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005).

Se l’immobile dell’esempio era in disordine quando l’hai girato, scegline un altro. La proprietaria giudicherà il tuo occhio da quello, e la guida sull’home staging prima e dopo spiega cosa andava sistemato. Per il giro completo, oltre a queste sei inquadrature, segui la guida al video tour immobiliare.

All’appuntamento di valutazione: cosa dire prima del video

Mostralo presto, prima di parlare di prezzo. Dà il tono al resto dell’incontro.

1. Chiedi. “Prima di parlare di prezzo, posso farle vedere un minuto di quello che vedranno gli acquirenti?”
2. Dai il contesto. “Lo guardi come se stesse cercando casa sul telefono, la sera, sul divano.”
3. Passa il telefono, con l’audio, e stai zitto. Non commentare il tuo stesso video. Se l’hai già mandato, fallo vedere di nuovo, stavolta con te presente.

E cosa dire dopo

Tre domande, in quest’ordine:

1. “Cosa l’ha colpita per prima?” La risposta ti dice cosa le importa: la luce, il prezzo a schermo, il ritmo.
2. “Cosa deve vedere un acquirente a casa sua che questo video non mostra?” Ora ti sta descrivendo il punto forte del suo immobile. Annotalo: è l’inquadratura 3 del suo video.
3. “Quale stanza la preoccupa?” È la sua lista per preparare casa. Proponi di guardarla insieme prima di andare via.

Poi collega tutto all’incarico, con i giorni che hai già detto nel video: “Questo è il video che farò di casa sua. Per girare lunedì, firmiamo oggi e lei ha il weekend per prepararla.”

Due obiezioni che sentirai:

• “Preferisco darlo a più agenzie.” Rispondi con il piano, senza criticare: “Con cinque agenzie nessuno gira un video, perché nessuno sa se verrà pagato. Con me è online mercoledì. E la durata è breve: se non mantengo, non rinnova.”
• “Posso vedere il video prima che esca?” Certo. L’approvazione è già nella tabella di marcia, il giorno prima della pubblicazione.

L’incarico in esclusiva: per iscritto, breve e misurabile

Un’esclusiva che il proprietario firma serenamente mette per iscritto tre cose:

• Una durata breve. Tre mesi si firmano con meno timore di un anno, e ti obbligano a dimostrare.
• Cosa consegni e quando. Video online entro cinque giorni, annuncio sui portali, resoconto settimanale di telefonate e visite.
• Prezzo e provvigione, con chi paga cosa.

Se per l’incarico usi un modulo prestampato, c’è anche un adempimento da non dimenticare: in Italia la legge 39/1989 stabilisce che il mediatore che si avvale di moduli o formulari con le condizioni del contratto “deve preventivamente depositarne copia” (art. 5, comma 4). Oggi il deposito si fa per via telematica alla tua Camera di commercio (D.M. 26 ottobre 2011, art. 6). Procedura e modulistica le trovi sul sito della tua Camera: quella di Bologna, per esempio, le riassume in una scheda per i mediatori. Se hai cambiato modulo di recente, verifica di averlo depositato.

Una tabella di marcia realistica, dalla firma al video online

Questa è la tabella di marcia del copione di Marco. Il tuo tempo è nella colonna di destra.

Giorno	Cosa succede	Il tuo tempo
Lunedì	Prima telefonata, appuntamento fissato per giovedì, video personalizzato inviato	15 min
Giovedì	Appuntamento di valutazione, video di esempio, incarico in esclusiva firmato	1 h – 1 h 30
Da venerdì a domenica	La proprietaria prepara casa con la tua lista	Una telefonata
Lunedì successivo, mattina	Riprese: da 6 a 10 clip	45–60 min sul posto
Lunedì successivo, pomeriggio	Montaggio ed esportazione: una versione con il tuo marchio per i social, una neutra per i portali	30–45 min
Martedì	La proprietaria guarda e approva	5 min
Mercoledì	Annuncio e video online	Pubblicazione

Tre cose la rendono realistica:

• Gira pochi giorni dopo la firma. Più aspetti, più il proprietario si chiede perché ha firmato.
• Due versioni. Una con il tuo marchio per Instagram, TikTok e WhatsApp, una neutra nel caso in cui il portale non accetti contatti nel video. Controlla le regole di ogni portale prima di promettere.
• Un video, più formati. In Haus lo stesso video verticale esce in Verticale per Reels, TikTok e Shorts, in Verticale per Stories e WhatsApp e in Quadrato per il feed. Mostrali tutti e tre al proprietario e concordate dove uscirà ciascuno.

Il messaggio di follow-up su WhatsApp

Due messaggi pronti da adattare.

Dopo la telefonata:

“Buongiorno signora Rinaldi, sono Marco Bellini. Come promesso, ecco il video di un minuto con il piano per il suo appartamento. Ci vediamo giovedì alle 18. Se le viene qualche dubbio prima, mi scriva pure qui.”

Dopo l’appuntamento, se sta ancora sentendo altre agenzie:

“Signora Rinaldi, grazie per avermi mostrato casa oggi. Ho rifatto il video con il balcone all’inizio, come mi ha suggerito. Se firmiamo questa settimana, giro lunedì e l’annuncio esce mercoledì. La chiamo venerdì alle 10 per qualsiasi domanda.”

Il secondo video è lo stesso, con il piano registrato di nuovo a partire da ciò che ti ha raccontato durante la visita. Dimostra che hai ascoltato e le dà un confronto concreto con le altre proposte.

Come montarlo in Haus

Monti l’esempio una volta. Poi ogni proprietario ti costa 15 minuti.

Il video base (una volta sola):

1. Parti dal progetto dell’immobile venduto. Se quel video l’hai fatto in Haus, apri il menu del progetto e tocca Duplica. La copia mantiene le clip, i dati dell’immobile, il modello, il formato e la musica.
2. Tieni sei clip da 5 secondi. È quanto Haus propone per ogni stanza: il Timer è impostato su 5 secondi e ferma la registrazione da solo. Se giri un esempio nuovo, attiva Guidami mentre giro: prima della maggior parte delle stanze, brevi clip di esempio ti mostrano dove metterti e come muoverti.
3. Metti le clip delle stanze su Silenziato, così i rumori di casa non finiscono nei sottotitoli e la musica accompagna l’esempio.
4. Controlla i dati dell’immobile in Dettagli: Prezzo richiesto, camere, bagni, Superficie interna, Posti auto e, se il modello lo mostra, il Tag di stato.
5. Registra la chiusura con “+”, con la fotocamera frontale. Tocca Copione nella fotocamera e scrivila in Nuovo copione. L’editor stima il tempo di lettura, e il testo scorre in alto sullo schermo mentre registri.
6. Lascia attiva la Transizione finale. Aggiunge 3 secondi con il tuo logo, il tuo nome e il tuo numero.

Per ogni proprietario (15 minuti):

1. Duplica il video base.
2. Registra l’apertura e il piano con “+”. Scrivi a mano nel copione il nome e l’indirizzo del proprietario: in una copia, [address] inserisce l’indirizzo dell’immobile di esempio, non il suo.
3. Trascina l’apertura all’inizio e il piano prima della chiusura.
4. Disattiva l’interruttore Modello sulle clip in cui compari tu, così i dati dell’immobile restano sull’esempio e non sul tuo viso.
5. Tocca Sottotitoli per generarli dalla tua voce, così la proprietaria può guardarlo anche senza audio. La copia non conserva i sottotitoli dell’originale, quindi questo passaggio serve ogni volta.
6. Esporta in verticale. In Pronto per condividere, su Android c’è il pulsante di WhatsApp. Su iPhone tocca Altro e scegli WhatsApp.

Gira l’esempio una volta e usalo a ogni acquisizione. Scarica Haus e prepara il tuo prima del prossimo appuntamento di valutazione.

Domande frequenti

Quanto deve durare un incarico in esclusiva?

Proponi una durata breve, per esempio tre mesi, con impegni scritti: video online in pochi giorni, annuncio sui portali, un resoconto settimanale di contatti e visite. Tre mesi si firmano con meno paura di un anno, e se mantieni le promesse il rinnovo viene da sé.

Devo depositare il modulo dell'incarico?

In Italia, se usi moduli o formulari prestampati con le condizioni del contratto, l'art. 5, comma 4, della legge 39/1989 ti chiede di depositarne copia prima di usarli. Oggi il deposito si fa per via telematica alla tua Camera di commercio, che sul suo sito spiega la procedura aggiornata.

Mando il video prima o dopo l'appuntamento di valutazione?

Prima, se la telefonata ha già fissato l'appuntamento: il proprietario arriva avendo visto il tuo lavoro. Dopo, se sta sentendo altre agenzie: registra di nuovo il piano con quello che ti ha detto durante la visita. In nessun caso sostituisce l'incontro.

E se non ho ancora un immobile venduto da mostrare?

Gira casa tua, o quella di un amico con il suo permesso, e di' nel video che è un esempio. Non presentare mai come tuo il video di un'altra agenzia o un filmato di repertorio.