Script video immobiliare: un modello per ogni stanza

La maggior parte dei video immobiliari perde chi guarda nei primi tre secondi, e quasi sempre la colpa è dello script. “Ciao, sono Giulia di Orizzonte Immobiliare e oggi vi mostro una casa bellissima” brucia i secondi più preziosi del video con parole che nessuno ha cercato. Un buono script video immobiliare risolve il problema, e scriverlo richiede poco tempo.

Qui trovi la struttura che vediamo funzionare nei video girati con Haus, il numero di parole per ogni durata e frasi da copiare per ogni stanza. L’esempio è un quadrilocale di 115 m² in zona Porta Romana, a Milano.

Prima di tutto, il limite di parole

Leggendo ad alta voce davanti alla telecamera, in italiano si parla a circa 130 parole al minuto. Questo ritmo trasforma la durata del video in un limite preciso per lo script:

Durata del video	Dove pubblicarlo	Parole da scrivere
15 secondi	Storie, teaser	30
30 secondi	Reels, TikTok, Shorts	60-65
60 secondi	Feed, YouTube, WhatsApp	120-130
90 secondi	YouTube, pagina dell’annuncio	190-200

Scrivi entro il limite e taglia, non accelerare. Quando il testo sfora, l’agente parla più in fretta, e una voce che corre sembra nervosa. Se una stanza non merita una frase, riprendila in silenzio e lascia che sottotitoli e musica facciano il resto.

Le cinque parti di uno script video immobiliare

Ogni script che vale la pena riusare ha le stesse cinque parti, in quest’ordine.

1. Il gancio (primi 3 secondi)

Di’ la cosa più specifica sulla casa. Non “bellissima” o “da sogno”, che promettono tutti gli annunci, ma un fatto che l’acquirente racconterebbe a chi vive con lui.

“Terrazzo, doppi servizi e box auto, sotto i 900.000 euro a Porta Romana.”
“La cucina è stata rifatta a marzo e i proprietari non l’hanno mai usata.”
“Tre camere, e tutte prendono il sole del mattino.”

2. Indirizzo e numeri essenziali (5 secondi)

Ora presentati e dai i numeri che l’acquirente usa nei filtri dei portali: “Sono Giulia di Orizzonte Immobiliare e siamo in Via Lattanzio. 115 m², tre camere, doppi servizi, quarto piano con ascensore.” Il modello dell’annuncio mostra già questi dati sullo schermo, quindi dilli una volta e vai avanti.

3. Il giro della casa (la maggior parte del video)

Una o due frasi per stanza, mai di più. Ogni frase deve parlare di qualcosa che la telecamera sta inquadrando in quel momento. Se parli dell’isola mentre la telecamera è sul tavolo da pranzo, chi guarda se ne accorge.

4. La sensazione (una frase)

Chiudi il giro nel punto migliore della casa, con una frase su come sarà viverci: “È qui che prenderai il caffè ogni mattina.” Una frase sola. Con due sembra già una pubblicità.

5. La call to action (5 secondi)

Di’ esattamente cosa fare: “Open house sabato dalle 10 alle 13. Il link per prenotare una visita è in bio.” Un generico “contattami per maggiori informazioni” viene ignorato.

Frasi pronte per ogni stanza

Sostituisci i dettagli con quelli del tuo immobile. Ogni frase è pensata per un video da 30 a 60 secondi.

Facciata e condominio: “Palazzo d’epoca ristrutturato nel 2018, con portineria e ascensore. Le spese condominiali sono di 220 euro al mese.”

Ingresso: “Soffitti a tre metri già dall’ingresso e doppia esposizione, con luce da entrambi i lati.”

Soggiorno: “Il soggiorno si apre direttamente sul terrazzo. Con la portafinestra aperta diventa un unico ambiente.”

Cucina: “Cucina abitabile con top in quarzo, piano a induzione e dispensa.”

Camera matrimoniale: “La matrimoniale affaccia sul cortile interno, con cabina armadio e bagno privato. Qui di notte non si sente il traffico.”

Bagni: “Doppi servizi, entrambi rifatti nel 2024: doccia walk-in in uno, vasca nell’altro.”

Terrazzo: “Venti metri quadri esposti a ovest, con spazio per un tavolo da sei.”

Box e cantina: “Box auto al piano interrato e cantina di proprietà, con accesso diretto dall’ascensore.”

Uno script completo da 60 secondi

Ecco lo script intero del quadrilocale di Via Lattanzio, 120 parole, pronto da incollare nel teleprompter di Haus:

Terrazzo, doppi servizi e box auto, sotto i 900.000 euro a Porta Romana. Sono Giulia di Orizzonte Immobiliare e siamo in Via Lattanzio. 115 metri quadri, tre camere, quarto piano con ascensore. Soffitti a tre metri già dall’ingresso. Il soggiorno si apre direttamente sul terrazzo, e con la portafinestra aperta diventa un unico ambiente. Cucina abitabile con top in quarzo e dispensa. La matrimoniale affaccia sul cortile, con cabina armadio e bagno privato. Il secondo bagno è stato rifatto nel 2024. Venti metri quadri di terrazzo esposto a ovest, con spazio per un tavolo da sei. È qui che prenderai il caffè ogni mattina. Open house sabato, dalle 10 alle 13. Il link per prenotare una visita è in bio.

Leggere senza sembrare che stai leggendo

Uno script funziona solo se riesci a dirlo in modo naturale. Tre cose aiutano:

Metti il testo vicino all’obiettivo. Gli occhi seguono il testo. Se il testo è al centro dello schermo, in video sembri guardare leggermente in basso. In Haus il teleprompter è nella parte alta della schermata di registrazione, proprio sotto l’obiettivo.
Regola la velocità prima di girare. Fai una prova completa dello script e regola lo scorrimento finché non finisci un attimo prima del testo. Troppo veloce è peggio che troppo lento.
Gira stanza per stanza. Non provare a dire tutte le 120 parole in un’unica ripresa mentre attraversi la casa. Dividi lo script in una frase per stanza e registra ogni stanza separatamente. Haus unisce le clip e accelera il passaggio tra una stanza e l’altra, quindi le riprese brevi non ti costano niente.

Errori che fanno scorrere oltre

Cominciare con il tuo nome. Chi guarda non ti conosce ancora. Guadagnati prima i cinque secondi successivi.
Dire quello che il video mostra già. “Questa è la cucina” è fiato sprecato quando la cucina è sullo schermo. Di’ quello che non si vede: l’anno della ristrutturazione, la classe energetica, le spese condominiali.
Scrivere per gli occhi. Le frasi lunghe con tre virgole si leggono bene e si dicono senza fiato. Se una frase non ti esce in un solo respiro, spezzala.
Nessun passo successivo. Ogni script finisce con una data, un orario o un link. Un video senza è solo visibilità per il tuo marchio.

Scrivi prima il gancio, poi la call to action, e solo alla fine riempi la parte centrale entro il tuo limite di parole. Seguendo quest’ordine, la maggior parte degli agenti finisce uno script in una decina di minuti, ed è questo che separa un video guardato fino in fondo da uno che viene scrollato via.

Domande frequenti

Quanto deve essere lungo uno script video immobiliare?

Davanti alla telecamera si parla a circa 130 parole al minuto. Un Reel da 30 secondi richiede 60-65 parole, un video da 1 minuto circa 125. Oltre i 90 secondi, meglio dividerlo in due video.

Devo imparare lo script a memoria?

No. Leggilo da un teleprompter posizionato vicino all'obiettivo, così lo sguardo resta sulla telecamera. Imparare a memoria fa perdere tempo e rende rigida la voce della maggior parte degli agenti.

Cosa dire all'inizio del video di un immobile?

Il punto di forza della casa, in meno di tre secondi. Parla del terrazzo, della vista o del ribasso di prezzo prima di dire il tuo nome.