Captação de imóveis direto com proprietário: guia com vídeo

A captação de imóveis direto com proprietário é a hora em que o corretor tem menos a mostrar. O dono não te conhece, já atendeu ligação de outros corretores e ouviu de todos a mesma promessa: “divulgação nos portais e nas redes sociais”. Um vídeo de 60 segundos muda essa conversa. Você manda pelo WhatsApp depois da primeira ligação, e o proprietário vê, no celular dele, como o imóvel vai aparecer para quem está procurando. Este guia mostra onde achar o proprietário, o que falar no primeiro contato, o roteiro e as cenas do vídeo, o que dizer na visita de captação antes e depois de mostrar e um cronograma realista do sim ao anúncio no ar.

Por que o proprietário quer ver antes de assinar

Quem anuncia sozinho costuma ter três medos, e quase nunca fala deles na primeira ligação:

• Ficar mal no anúncio. Foto escura, sala bagunçada, preço errado. O imóvel é a casa dele, e o anúncio é a vitrine.
• Perder o controle. Imóvel anunciado por vários corretores, cada um com um valor diferente, e ninguém dando retorno.
• Ficar preso. Assinar uma exclusividade longa com alguém que some depois da assinatura.

Uma apresentação em PDF promete. Um vídeo pronto mostra. Em um minuto, o proprietário vê como o imóvel aparece na tela, com que cuidado você grava e em quanto tempo o anúncio vai para o ar. O vídeo não substitui uma avaliação bem feita, e não salva um imóvel com preço fora do mercado. Ele tira a conversa do “qual corretor foi mais simpático” e leva para o “qual plano eu vi funcionando”.

Onde encontrar imóveis direto com proprietário

Antes do vídeo, você precisa de um dono para mandar o vídeo. As fontes que funcionam sem anúncio pago:

• Placas de “vende-se” nas ruas que você atende. Anote o telefone e o endereço e ligue no mesmo dia.
• Anúncios de proprietários nos portais e no OLX. Leia o anúncio inteiro antes de ligar. Se o dono escreveu que não quer corretor, respeite.
• Portarias, zeladores e comércio do bairro. A Jetimob recomenda visitar portarias e estabelecimentos da região e conversar com quem trabalha ali para formar uma rede de contatos (Jetimob).
• Quem já comprou ou alugou com você. Um cliente satisfeito conhece vizinhos, parentes e colegas de trabalho que vão vender.
• Os seus próprios vídeos. Cada imóvel que você posta é visto por vizinhos que também têm um imóvel. O vídeo de hoje é a captação do mês que vem.

O primeiro contato: ligação ou WhatsApp

A primeira ligação tem dois objetivos, e nenhum deles é falar de comissão: mandar o vídeo e marcar a visita. Um exemplo, com a corretora fictícia Camila Rocha:

“Seu Roberto, boa tarde. Aqui é a Camila Rocha, corretora de imóveis aqui do bairro. Vi a placa no seu prédio. Não quero tomar seu tempo agora: posso te mandar pelo WhatsApp um vídeo de um minuto mostrando como eu divulgaria o seu apartamento? Se fizer sentido, a gente marca uma visita na quinta.”

Se ele disser sim ao vídeo, você já tem o número no WhatsApp. Se disser sim à visita, o vídeo chega antes dela.

O vídeo de captação: roteiro de 60 segundos

O exemplo segue a Camila captando o apartamento do seu Roberto na Rua dos Ipês, 455, apto 71, um endereço fictício: 98 m², três quartos (um deles suíte), duas vagas e varanda gourmet. A amostra é um apartamento parecido que ela vendeu em abril, na Rua das Palmeiras, 80, também fictício.

Parte	Tempo	Na tela	Palavras faladas
Abertura	0–8 s	Você, na câmera	21
Amostra	8–38 s	Seis cenas de 5 s de um imóvel que você vendeu, com valor, quartos, vagas e metragem	0
Plano	38–51 s	Você, na câmera	27
Fechamento	51–57 s	Você, na câmera	10
Cartão final	57–60 s	Sua logo, seu nome e seu telefone	0

São 58 palavras faladas em um minuto. Dá para falar sem correr, e a amostra roda só com música.

Abertura (8 segundos, 21 palavras). Grave com a câmera frontal, na altura dos olhos, num lugar silencioso.

“Seu Roberto, aqui é a Camila. Antes da nossa visita de quinta, olha o vídeo que eu faria do seu apartamento.”

Amostra (30 segundos, sem fala). Só música e as informações na tela. É assim que o comprador vai ver, então deixe o proprietário ver do mesmo jeito.

Plano (13 segundos, 27 palavras).

“Esse eu vendi em abril. Pro seu: assinando na quinta, o senhor arruma no fim de semana, eu gravo segunda cedo e o anúncio sai na quarta.”

Fechamento (6 segundos, 10 palavras).

“Anota suas dúvidas, que a gente passa uma por uma.”

Três regras para o roteiro:

• Dia da semana, não adjetivo. “Segunda cedo” convence mais que “agilidade na divulgação”.
• Nada de preço no vídeo. Valor se discute na visita, com a sua avaliação na mão. O vídeo pode ir parar no grupo da família inteira.
• CRECI na tela. Mesmo mandado no privado, o vídeo divulga o seu trabalho, e a Lei 6.530/78 proíbe anúncio relativo à atividade sem o número de inscrição (art. 20, IV, no texto da lei). Mostre o número na tela final e repita no texto da mensagem.

Se travar na frente da câmera, o guia para perder a vergonha de gravar vídeos começa pela narração. Para roteiros completos de imóvel, use o roteiro de vídeo para corretor de imóveis.

As seis cenas da amostra

Escolha um imóvel parecido com o do proprietário: mesmo tipo, faixa de preço próxima e, se der, o mesmo bairro. Uma kitnet não convence o dono de um três quartos com varanda gourmet.

#	Cena	Duração	Como gravar
1	Fachada	5 s	Da calçada, ande devagar até a portaria
2	Sala de estar	5 s	Da porta, entre em direção à janela mais clara
3	Varanda gourmet	5 s	Da sala para a varanda, com a churrasqueira no quadro
4	Cozinha	5 s	Deslize ao longo da bancada
5	Suíte	5 s	Da porta até a janela, cama feita, abajures acesos
6	Banheiro	5 s	Aproxime devagar a partir da porta, tampa abaixada

Na tela, durante a amostra: valor, três quartos, dois banheiros, duas vagas, 98 m² de área útil e a etiqueta de vendido. Resultado convence mais que promessa. Condomínio e IPTU não entram no modelo de vídeo: mande os dois na mensagem do WhatsApp.

Se o imóvel da amostra estava bagunçado quando você gravou, escolha outro. O proprietário vai julgar o seu olhar por ele, e o guia de home staging antes do vídeo mostra o que deveria ter sido arrumado. Para o tour completo, além destas seis cenas, siga o passo a passo de como filmar um imóvel para vender.

Na visita de captação: o que dizer antes de mostrar

Mostre o vídeo cedo, antes de falar de valor. Ele dá o tom do resto da conversa.

1. Peça licença. “Antes de falar de valor, posso mostrar um minuto do que o comprador vai ver?”
2. Dê o contexto. “Assiste como se o senhor estivesse procurando apartamento no celular, à noite, no sofá.”
3. Entregue o celular, com som, e fique quieto. Não narre por cima do seu próprio vídeo. Se você já mandou antes da visita, mostre de novo, agora com você presente.

E o que dizer depois

Três perguntas, nesta ordem:

1. “O que chamou sua atenção primeiro?” A resposta mostra o que importa para ele: a luz, o valor na tela, o ritmo.
2. “O que o comprador precisa ver no seu apartamento que esse não mostrou?” Agora ele está descrevendo o ponto forte do imóvel. Anote: é a cena 3 do vídeo dele.
3. “Qual ambiente te preocupa?” É a lista de arrumação. Ofereça passar por ele junto antes de ir embora.

Depois, ligue isso à autorização usando os dias que você já disse no vídeo: “Esse é o vídeo que eu faço do seu apartamento. Para gravar na segunda, a gente assina hoje e o senhor tem o fim de semana para arrumar.”

Duas objeções que vão aparecer:

• “Vou deixar com várias imobiliárias, assim vende mais rápido.” Responda com o plano, não com crítica: “Com cinco corretores, ninguém grava vídeo, porque ninguém sabe se vai receber. Comigo, o vídeo está no ar na quarta. Se em 90 dias eu não tiver feito o que prometi, o senhor não renova.”
• “Posso ver o vídeo antes de ir para o ar?” Pode. A aprovação já está no cronograma, na véspera do anúncio.

Autorização e exclusividade: o que a lei diz

Três pontos para conhecer antes de sentar à mesa:

• Autorização por escrito. A Lei 6.530/78 proíbe o corretor de “anunciar publicamente proposta de transação” sem autorização por documento escrito (art. 20, III, Planalto). Sem ela, o vídeo do imóvel do proprietário não sai do seu celular.
• O que a exclusividade garante. Pelo art. 726 do Código Civil, se o negócio for fechado direto entre as partes, o corretor não recebe nada. Mas, com corretagem com exclusividade ajustada por escrito, o corretor tem direito à remuneração integral mesmo sem a sua mediação, salvo se ficar comprovada a sua inércia ou ociosidade (Código Civil, Planalto). Use isso a seu favor: a lei protege quem trabalha. O vídeo no ar em poucos dias é a prova de que você não ficou parado.
• Prazo curto. A Jetimob sugere propor 60 ou 90 dias para reduzir a resistência do proprietário (Jetimob). Escreva na autorização o que você entrega nesse prazo: vídeo no ar em até cinco dias, anúncio nos portais, relatório semanal de contatos e visitas.

Cronograma realista: do sim ao vídeo no ar

Este é o cronograma do roteiro da Camila. O seu tempo está na coluna da direita.

Dia	O que acontece	Seu tempo
Segunda	Primeira ligação, visita marcada para quinta, vídeo personalizado enviado	15 min
Quinta	Visita de captação, amostra, autorização com exclusividade assinada	1 h a 1 h 30
Sexta a domingo	O proprietário arruma o imóvel com a sua lista	Uma ligação de acompanhamento
Segunda seguinte, manhã	Gravação: 6 a 10 cenas	45 a 60 min no imóvel
Segunda seguinte, tarde	Edição e exportação: versão com sua marca para as redes, versão limpa para os portais	30 a 45 min
Terça	O proprietário assiste e aprova	5 min
Quarta	Anúncio e vídeo no ar	Postagem

Três cuidados deixam o cronograma de pé:

• Grave poucos dias depois da assinatura. Quanto maior o intervalo, mais o proprietário se pergunta para que assinou.
• Duas versões. Uma com sua marca para Instagram, TikTok e WhatsApp, outra sem marca caso o portal não aceite contato no vídeo. Confira a regra de cada portal antes de prometer.
• Um vídeo, vários formatos. No app Haus, o mesmo vídeo vertical sai em Retrato para Reels, TikTok e Shorts, em Retrato para Stories e WhatsApp e em Quadrado para o feed. Mostre os três ao proprietário e combine onde cada um vai entrar.

A mensagem de follow-up no WhatsApp

Duas mensagens prontas para adaptar.

Depois da ligação:

“Seu Roberto, aqui é a Camila Rocha, corretora. Como combinamos, segue o vídeo de um minuto com o plano para o seu apartamento. Nos vemos quinta às 18h. Qualquer dúvida antes disso, me chama aqui.”

Depois da visita, se ele ainda estiver conversando com outros corretores:

“Seu Roberto, obrigada pela visita hoje. Refiz o vídeo com a varanda gourmet logo no começo, como o senhor sugeriu. Assinando esta semana, gravo segunda e o anúncio sai quarta. Te ligo sexta às 10h para tirar qualquer dúvida.”

Esse segundo vídeo é o mesmo, com o plano regravado usando o que ele te contou na visita. Mostra que você ouviu, e dá a ele uma comparação concreta com as outras propostas.

Como montar no app Haus

Monte a amostra uma vez. Depois, cada proprietário custa 15 minutos.

O vídeo-base (uma vez só):

1. Parta do projeto do imóvel vendido. Se você fez o vídeo daquele anúncio no app Haus, abra o menu do projeto e toque em Duplicar. A cópia mantém as cenas, os dados do imóvel, o modelo, o formato e a música.
2. Deixe seis cenas de 5 segundos. É o tempo que o app sugere por ambiente: o Temporizador vem em 5 segundos e para a gravação sozinho. Se for gravar uma amostra nova, ligue Me acompanhe enquanto filmo: antes da maioria dos ambientes, vídeos curtos mostram onde ficar e como se mover.
3. Deixe as cenas dos ambientes em Sem áudio, para o barulho da casa não entrar nas legendas e a música conduzir a amostra.
4. Confira os dados do imóvel em Detalhes: Valor do imóvel, quartos, banheiros, Vagas de garagem, Área útil e, se o modelo mostrar, a Etiqueta de status.
5. Grave o fechamento com “+”, na câmera frontal. Toque em Roteiro na câmera e escreva o texto em Novo roteiro. O editor mostra o tempo estimado de leitura, e o texto rola no alto da tela enquanto você grava.
6. Deixe a Transição final ligada. Ela acrescenta 3 segundos com a sua logo, seu nome e seu telefone.

Para cada proprietário (15 minutos):

1. Duplique o vídeo-base.
2. Grave a abertura e o plano com “+”. Escreva o nome e o endereço do proprietário à mão no roteiro: numa cópia, [address] puxa o endereço do imóvel da amostra, não o dele.
3. Arraste a abertura para o começo e o plano para antes do fechamento.
4. Desligue a chave Modelo nas cenas em que você aparece, para os dados do imóvel ficarem na amostra e não no seu rosto.
5. Toque em Legendas para gerar as legendas a partir da sua voz, e o proprietário poder assistir sem som. A cópia não leva as legendas do original, então esse passo é sempre necessário.
6. Exporte na vertical. Em Pronto para compartilhar, o Android tem um botão do WhatsApp. No iPhone, toque em Mais e escolha o WhatsApp.

Grave a amostra uma vez e use em cada captação. Baixe o app Haus e monte a sua antes da próxima visita.

Perguntas frequentes

Preciso de autorização por escrito para anunciar o imóvel?

Precisa. A Lei 6.530/78, no art. 20, inciso III, proíbe o corretor de anunciar publicamente uma proposta de negócio sem autorização por escrito. Até ela estar assinada, o vídeo do imóvel do proprietário não vai para portal nem para rede social.

A exclusividade vale a pena para o proprietário?

Vale quando vem com compromisso. Pelo art. 726 do Código Civil, com exclusividade ajustada por escrito o corretor recebe a comissão mesmo se o negócio for fechado direto entre as partes, salvo se ficar provada a inércia dele. Por isso proponha prazo curto e escreva o que você vai entregar, como o vídeo no ar em poucos dias.

Qual prazo de exclusividade propor?

Um prazo curto reduz a resistência. A Jetimob sugere 60 ou 90 dias. Se o trabalho aparecer nesse período, a renovação vira conversa fácil.

E se eu ainda não tiver um imóvel vendido para usar de amostra?

Grave o seu próprio apartamento, ou o de um amigo com autorização, e diga no vídeo que é uma amostra. Nunca use vídeo de outro corretor ou de banco de imagens como se fosse seu.