Guion para vídeo inmobiliario: plantilla para cada estancia

La mayoría de los vídeos de inmuebles pierden al espectador en los tres primeros segundos, y casi siempre la culpa es del guion. “Hola, soy Lucía, de Inmobiliaria Atalaya, y hoy os quiero enseñar un piso precioso” gasta los segundos más valiosos del vídeo en palabras que nadie ha buscado. Un buen guion para vídeo inmobiliario lo soluciona, y escribirlo lleva poco tiempo.

Abajo tienes la estructura que vemos funcionar en los vídeos hechos con Haus, cuántas palabras caben en cada duración y frases que puedes copiar para cada estancia. El ejemplo es un piso de tres dormitorios en la calle de Ponzano, en Chamberí (Madrid).

Primero, el límite de palabras

Leyendo en voz alta delante de la cámara, en español se habla a unas 140 palabras por minuto. Ese ritmo convierte la duración del vídeo en un límite estricto para el guion:

Duración	Dónde se publica	Palabras del guion
15 segundos	Stories, teaser	30 a 35
30 segundos	Reels, TikTok, Shorts	65 a 70
60 segundos	Feed, YouTube, WhatsApp	130 a 140
90 segundos	YouTube, anuncio en portales	200 a 210

Escribe dentro del límite y recorta; no aceleres. Cuando el texto se pasa, el agente habla más rápido, y una voz con prisa suena nerviosa. Si una estancia no se gana su frase, grábala en silencio y deja que los subtítulos y la música hagan el trabajo.

Las cinco partes de un guion para vídeo inmobiliario

Todos los guiones que merece la pena reutilizar tienen las mismas cinco partes, en este orden.

1. El gancho (3 primeros segundos)

Di lo más concreto que tenga el inmueble. Nada de “precioso” o “espectacular”, que lo promete cualquier anuncio, sino un dato que el comprador le contaría a su pareja.

“Tres dormitorios, terraza de 15 metros y garaje, por menos de 950.000 € en Chamberí.”
“La cocina se reformó en marzo y los propietarios no han llegado a estrenarla.”
“Los tres dormitorios son exteriores y tienen sol de mañana.”

2. La dirección y los datos clave (5 segundos)

Ahora sí, preséntate y da los números por los que filtra el comprador: “Soy Lucía Martín, de Inmobiliaria Atalaya, y estamos en la calle de Ponzano. Son 110 m², tres dormitorios y dos baños.” Tu plantilla ya muestra estos datos como texto en pantalla, así que dilos una vez y sigue.

3. El recorrido (la mayor parte del vídeo)

Una o dos frases por estancia, nunca más. Cada frase tiene que señalar algo que la cámara está enseñando en ese momento. Si hablas de la isla mientras la cámara enfoca la mesa del comedor, el espectador lo nota.

4. La sensación (una frase)

Cierra el recorrido en el mejor rincón de la casa, con una frase sobre vivir allí: “Aquí es donde te tomarás el café cada mañana.” Una frase. Con dos ya empieza a sonar a anuncio.

5. La llamada a la acción (5 segundos)

Di exactamente qué tiene que hacer quien te ve: “Visitas este sábado, de 11:00 a 14:00. El enlace para reservar la tuya está en mi bio.” Un “contacta conmigo para más información” genérico se ignora.

Frases para cada estancia

Cambia los datos por los de tu inmueble. Cada frase está pensada para un vídeo de 30 a 60 segundos.

Fachada y finca: “Finca de 1920 rehabilitada en 2021, con portero físico y ascensor. La comunidad son 180 € al mes.”

Entrada: “Techos de tres metros desde que entras, y luz por los dos lados del piso.”

Salón: “El salón da directamente a la terraza. Con la corredera abierta, es un solo espacio.”

Cocina: “Cocina con office, encimera de cuarzo y placa de inducción. Y una despensa en la que puedes entrar.”

Dormitorio principal: “El dormitorio principal tiene baño en suite y un vestidor en el que cabe un escritorio.”

Baños: “Doble lavabo y plato de ducha de 1,60 metros. El segundo baño se reformó en 2024.”

Terraza: “Terraza de 15 m² orientada al sur, con sitio para una mesa de seis.”

Garaje y trastero: “Plaza de garaje en el mismo edificio y un trastero de 6 m² en el sótano.”

Un guion completo de 60 segundos

Este es el guion entero del piso de Ponzano, con 137 palabras, listo para pegar en el teleprompter de Haus:

Tres dormitorios, terraza de 15 metros y garaje, por menos de 950.000 € en Chamberí. Soy Lucía Martín, de Inmobiliaria Atalaya, y estamos en la calle de Ponzano. Son 110 m², tres dormitorios y dos baños. Techos de tres metros desde que entras. El salón da directamente a la terraza, y con la corredera abierta es un solo espacio. La terraza está orientada al sur y tiene sitio para una mesa de seis. Cocina con office, encimera de cuarzo y una despensa en la que puedes entrar. El dormitorio principal tiene baño en suite y un vestidor en el que cabe un escritorio. Finca de 1920 rehabilitada, con portero físico y ascensor. Aquí es donde te tomarás el café cada mañana. Visitas este sábado, de 11:00 a 14:00. El enlace para reservar la tuya está en mi bio.

Cómo leerlo sin que se note que lees

Un guion solo funciona si consigues decirlo con naturalidad. Tres cosas ayudan:

Pon el texto junto al objetivo. Los ojos siguen al texto. Si el texto está en el centro de la pantalla, en el vídeo pareces mirar un poco hacia abajo. En Haus, el teleprompter está en la parte superior de la pantalla de grabación, justo debajo del objetivo.
Ajusta la velocidad antes de grabar. Haz un ensayo con el guion completo y ajusta el desplazamiento hasta que termines un poco antes que el texto. Demasiado rápido es peor que demasiado lento.
Graba estancia por estancia. No intentes decir 137 palabras en una sola toma mientras recorres el piso. Divide el guion en una frase por estancia y graba cada una por separado. Haus une los clips y acelera el paseo entre ellos, así que las tomas cortas no te cuestan nada.

Errores que hacen que el comprador siga deslizando

Empezar por tu nombre. Quien te ve todavía no te conoce. Gánate primero los cinco segundos siguientes.
Decir lo que el vídeo ya enseña. “Esta es la cocina” es aire desperdiciado cuando la cocina está en pantalla. Di lo que no se ve: el año de la reforma, la marca de los electrodomésticos, los gastos de comunidad o el IBI.
Escribir para leer, no para hablar. Las frases largas con tres comas quedan bien en papel y suenan sin aliento. Si no puedes decir una frase de una sola vez, pártela en dos.
Terminar sin un siguiente paso. Todo guion acaba con una fecha, una hora o un enlace. Un vídeo sin eso solo da a conocer tu marca.

Escribe primero el gancho, luego la llamada a la acción, y después rellena el centro dentro de tu límite de palabras. La mayoría de los agentes que siguen este orden terminan el guion en unos diez minutos, y eso marca la diferencia entre un vídeo que se ve hasta el final y uno que se pasa de largo en el feed.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debe durar un guion para vídeo inmobiliario?

Delante de la cámara se habla a unas 140 palabras por minuto en español. Un Reel de 30 segundos necesita entre 65 y 70 palabras; un vídeo de 1 minuto, unas 135. Si pasa de 90 segundos, divídelo en dos vídeos.

¿Tengo que aprenderme el guion de memoria?

No. Léelo en un teleprompter colocado junto al objetivo, para que la mirada se quede en la cámara. Memorizar lleva tiempo y hace que la mayoría de los agentes suenen rígidos.

¿Qué digo primero en el vídeo de un inmueble?

Lo que hace distinto a este inmueble, en menos de tres segundos. Di la terraza, las vistas o la bajada de precio antes de decir tu nombre.