Roteiro de vídeo de imóvel: modelo para cada cômodo

A maioria dos vídeos de imóveis perde o público nos três primeiros segundos, e quase sempre a culpa é do roteiro. “Oi, eu sou a Carla, da Imobiliária Horizonte, e hoje vou mostrar um imóvel lindo” gasta os segundos mais valiosos do vídeo com palavras que ninguém procurou. Um bom roteiro de vídeo de imóvel resolve isso, e escrever um leva pouco tempo.

Abaixo está a estrutura que vemos funcionar nos vídeos feitos na Haus, o número de palavras para cada duração e frases prontas para cada cômodo. O exemplo é um apartamento de 3 quartos na Vila Mariana, em São Paulo.

Primeiro, o limite de palavras

Lendo em voz alta na frente da câmera, falamos cerca de 130 palavras por minuto em português. Esse ritmo transforma a duração do vídeo em um limite para o roteiro:

Duração	Onde publicar	Palavras no roteiro
15 segundos	Stories, teaser	30
30 segundos	Reels, TikTok, Shorts	60 a 65
60 segundos	Feed, YouTube, WhatsApp	120 a 130
90 segundos	YouTube, página do anúncio	190 a 200

Escreva dentro do limite e corte o que sobrar. Não acelere a fala. Quando o texto passa do limite, o corretor fala mais rápido, e voz corrida soa como nervosismo. Se um cômodo não merece uma frase, grave sem falar e deixe a legenda e a música fazerem o trabalho.

As cinco partes de um roteiro de vídeo de imóvel

Todo roteiro que vale reaproveitar tem as mesmas cinco partes, nesta ordem.

1. O gancho (3 primeiros segundos)

Diga a coisa mais específica sobre o imóvel. Nada de “lindo” ou “maravilhoso”, que todo anúncio promete, e sim um fato que o comprador contaria para quem mora com ele.

“Três quartos, varanda gourmet e duas vagas a cinco minutos do metrô Ana Rosa.”
“A cozinha foi reformada em março e o proprietário nem chegou a usar.”
“Todos os quartos pegam sol da manhã.”

2. Endereço e números principais (5 segundos)

Agora sim, apresente-se e diga os números que o comprador usa no filtro: “Eu sou a Carla, da Imobiliária Horizonte, e estamos na Rua Domingos de Morais. São 112 m², 3 quartos sendo 1 suíte e 2 vagas.” O template do anúncio já mostra esses dados na tela, então fale uma vez e siga em frente.

3. O tour (a maior parte do vídeo)

Uma ou duas frases por cômodo, nunca mais. Cada frase precisa falar de algo que a câmera está mostrando naquele momento. Se você fala da ilha enquanto a câmera mostra a mesa de jantar, o público percebe.

4. A sensação (uma frase)

Termine o tour no melhor canto do imóvel, com uma frase sobre morar ali: “É aqui que você vai tomar café todo dia de manhã.” Uma frase só. Duas já parecem propaganda.

5. A chamada para ação (5 segundos)

Diga exatamente o que a pessoa deve fazer: “Visitas neste sábado, das 10h às 13h. O link para agendar está na bio.” Um “entre em contato para mais informações” genérico é ignorado.

Frases prontas para cada cômodo

Troque pelos detalhes do seu imóvel. Cada frase cabe em um vídeo de 30 a 60 segundos.

Fachada e condomínio: “Prédio de 2019, com portaria 24 horas, piscina e academia. O condomínio é de R$ 1.100.”

Entrada: “Pé-direito alto logo na entrada e luz dos dois lados do apartamento.”

Sala: “A sala é integrada à varanda. Com a porta de vidro aberta, vira um ambiente só.”

Cozinha: “Cozinha americana com bancada de quartzo, cooktop de cinco bocas e despensa.”

Suíte: “A suíte fica separada dos outros quartos, com closet e janela para o lado silencioso do prédio.”

Banheiros: “Banheiro da suíte com cuba dupla e box amplo. Os outros dois foram reformados em 2024.”

Varanda gourmet: “Churrasqueira a carvão, pia e espaço para uma mesa de oito lugares.”

Vagas e depósito: “Duas vagas livres, lado a lado, e um depósito privativo no subsolo.”

Um roteiro completo de 1 minuto

Aqui está o roteiro inteiro do apartamento da Vila Mariana, com 124 palavras, pronto para colar no teleprompter da Haus:

Três quartos, varanda gourmet e duas vagas a cinco minutos do metrô Ana Rosa. Eu sou a Carla, da Imobiliária Horizonte, e estamos na Rua Domingos de Morais. São 112 m², 3 quartos sendo 1 suíte. Pé-direito alto logo na entrada. A sala é integrada à varanda, e com a porta aberta vira um ambiente só. Churrasqueira a carvão e espaço para uma mesa de oito lugares. Cozinha americana com bancada de quartzo e despensa. A suíte fica separada dos outros quartos, com closet e janela para o lado silencioso do prédio. Prédio de 2019, com piscina e academia. É aqui que você vai tomar café todo dia de manhã. Visitas neste sábado, das 10h às 13h. O link para agendar está na bio.

Como ler sem parecer que está lendo

O roteiro só funciona se você conseguir falar com naturalidade. Três coisas ajudam:

Deixe o texto perto da lente. Os olhos acompanham o texto. Com o texto no meio da tela, você aparece olhando um pouco para baixo. Na Haus, o teleprompter fica no alto da tela de gravação, logo abaixo da lente.
Ajuste a velocidade antes de gravar. Faça um ensaio do roteiro inteiro e ajuste a rolagem até você terminar um pouco antes do texto. Rápido demais é pior que devagar demais.
Grave cômodo por cômodo. Não tente falar o roteiro inteiro em uma tomada só, andando pelo apartamento. Separe uma frase por cômodo e grave cada um separadamente. A Haus junta as cenas e acelera a caminhada entre elas, então tomadas curtas não custam nada.

Erros que fazem o comprador rolar o feed

Começar pelo seu nome. Quem está assistindo ainda não conhece você. Ganhe os próximos cinco segundos primeiro.
Falar o que o vídeo já mostra. “Esta é a cozinha” é fôlego desperdiçado quando a cozinha está na tela. Fale o que a câmera não mostra: o ano da reforma, o valor do condomínio, o IPTU.
Escrever para ler, não para falar. Frases longas com três vírgulas ficam boas no papel e sem fôlego na voz. Se não dá para falar em uma respiração, divida.
Terminar sem próximo passo. Todo roteiro termina com data, horário ou link. Vídeo sem isso é só divulgação da marca.

Escreva primeiro o gancho, depois a chamada para ação, e só então preencha o meio dentro do limite de palavras. Seguindo essa ordem, a maioria dos corretores termina o roteiro em uns dez minutos, e é isso que separa o vídeo assistido até o fim do vídeo que passa batido no feed.

Perguntas frequentes

Qual o tamanho ideal de um roteiro de vídeo de imóvel?

Na frente da câmera, falamos cerca de 130 palavras por minuto. Um Reels de 30 segundos pede umas 60 palavras; um vídeo de 1 minuto, perto de 125. Passou de 90 segundos, divida em dois vídeos.

Preciso decorar o roteiro?

Não. Leia no teleprompter, posicionado perto da lente, para o olhar ficar na câmera. Decorar toma tempo e deixa a maioria dos corretores com a fala travada.

Como começar o vídeo do imóvel?

Com o diferencial do imóvel, em menos de três segundos. Fale da vista, da varanda gourmet ou da redução de preço antes de falar o seu nome.